Immobilien GmbH: Steuern bei der Vermietung von Immobilien sparen

Kennen Sie die Situation: Sie vermieten eine oder mehrere Immobilien in Ihrem Besitz und jährlich fallen bis zu 45 Prozent Einkommenssteuer für die Mieteinkünfte an? Das muss nicht sein. Mit der Gründung einer Immobilien GmbH können Sie die Besteuerung auf 15 Prozent reduzieren.

Nur die wenigsten Unternehmer wissen von dieser Möglichkeit der Steuererleichterung. Dabei könnten so im Laufe der Zeit Millionen Euro eingespart werden. Wollen Sie weiterhin Geld verschenken?

In diesem Blog-Beitrag sage ich Ihnen:

Was ist eine Immobilien GmbH?
Wieso sparen Sie Steuern mit einer Immobilien GmbH?
Rechenbeispiel: So könnte Ihre Steuerersparnis aussehen
Wann lohnt sich eine Immobilien GmbH?
Immobilien einbringen: So spart die GmbH dabei Steuern
Wie Sie steuerschonend Immobilien vermieten und zeitgleich Immobilienhandel betreiben

Immobilien GmbH: Was ist das?

Die Immobilien GmbH gehört zu den Spezialformen der vermögensverwaltenden GmbHs. Diese dürfen keine operativen Tätigkeiten ausführen, sondern lediglich das „Vermögen“ (= Beteiligungen) – wie Immobilen oder Aktien – der beteiligten Gesellschafter verwalten.

Das bedeutet auch, dass Sie mit Ihren Immobilien nicht handeln dürfen. Gewerblicher Immobilienhandel führt dazu, dass Sie als operatives Unternehmen kategorisiert werden.

Von einem gewerblichen Immobilienhandel wird dann gesprochen, wenn Sie innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Objekte an- und wieder verkaufen. Demnach müssen Sie den regulären Einkommenssteuersatz von bis zu 45 Prozent zahlen.

Außerdem müssen Sie beachten, dass sich die vermieteten Immobilien im Vermögen der GmbH befinden und nicht in Ihrem Privatvermögen. Ansonsten gilt für Sie ebenfalls der reguläre Steuersatz. Wie Sie Immobilien in die GmbH überführen, erkläre ich Ihnen etwas später.

Wieso sparen Sie Steuern mit einer Immobilien GmbH?

Gewerbliche Unternehmen müssen die Gewerbesteuer von ca. 15 Prozent bezahlen. Da eine Immobilien GmbH jedoch als Vermögensverwaltung gesehen wird, entfällt die Gewerbesteuer. Für Sie wird also nur die Körperschaftssteuer von 15 Prozent zzgl. der Solidaritätssteuer von 5,5 Prozent fällig.

Damit Sie auch wirklich von der Gewerbesteuer befreit werden, ist es ausschlaggebend, dass Sie keine fremden Immobilien oder Immobilien in Privatbesitz vermieten. Wie eingangs bereits erwähnt, ist auch gewerblicher Immobilienhandel verboten!

Rechenbeispiel: So könnte Ihre Steuerersparnis aussehen

Angenommen Sie sind im Besitz von 2 Immobilien mit einem Wert von jeweils 500.000 Euro. Der Gesamtwert liegt demnach bei 1 Million Euro. Derzeit liegt die durchschnittliche Mietrendite in Deutschland bei etwa 4,3 Prozent. Um die zu erwartenden Mieteinkünfte zu berechnen, gehen wir folgendermaßen vor:

1.000.000 * 0,043 = 43.000 Euro pro Jahr

Ich rechne Ihnen nun 3 Szenarien vor, um die Steuererleichterung für Sie darstellen zu können:

Szenario #1: Als Immobilien GmbH ist lediglich die Körperschaftssteuer (15 Prozent) zzgl. Solidaritätszuschlag (5,5 Prozent) zu zahlen – gesamt rund 15,83 Prozent. Anhand unseres Beispiels bedeutet das:

43.000 * 0,1583 = 6.807 Euro an Steuerabgaben

Szenario #2: Ist Ihre operative GmbH im Besitz der Immobilien, fallen zusätzlich zur Körperschaftssteuer noch 25 Prozent Gewerbesteuer für die Mieteinkünfte an.

43.000 * 0,25 = 10.750 Euro

Diese Steuerabgaben entfallen für eine Immobilien GmbH komplett und Sie sparen 10.750 Euro.

Szenario #3: Sind die Immobilien in Privatbesitz werden die Mieteinnahmen ab einem jährlichen Einkommen von 57.919 Euro mit dem Spitzensteuersatz von 42 Prozent besteuert.

Verdienen Sie also im Jahr bereits mehr als 57.919 Euro, müssen Sie die Besteuerung der Mieteinnahmen folgendermaßen berechnen:

43.000 * 0,42 = 18.060 Euro Einkommenssteuer

Sie sparen sich somit mit einer Immobilien GmbH im Vergleich zur privaten Besteuerung 11.253 Euro.

Beachten Sie: Sollten Sie jährlich weniger als insgesamt 57.919 Euro einnehmen, gilt der für Sie relevante Steuersatz. Alles darüber hinaus wird mit dem Spitzensteuersatz besteuert.

Achtung mit der Reichensteuer: Verdienen Sie jährlich mehr als 254.447 Euro wird alles über diesem Betrag sogar mit 45 Prozent versteuert!

Wie viel Sie sich genau ersparen, sollten Sie mit einem Steuerberater besprechen. Dieser kann Ihre Situation mit Ihnen evaluieren und Sie beraten, wie Sie am besten vorgehen. Er kann zudem eine Empfehlung darüber abgeben, ob sich die Gründung bzw. Umwandlung in eine Immobilien GmbH für Sie lohnt.

Ab wann lohnt sich eine Immobilien GmbH?

Wie Sie sehen, können Sie mit der Gründung einer Immobilien-GmbH Ihre Steuerlast massiv senken. Die Gründung oder Umwandlung lohnt sich in der Regel, sobald Ihre Mieteinnahmen mit mehr als 35 Prozent besteuert werden.

Außerdem ist eine Umwandlung vor allem in Ballungsräumen sinnvoll, wo Mietpreise hoch sind oder man mit einer signifikanten Erhöhung derer rechnen kann. In großen Städten wie Hamburg, Berlin oder München vermeiden Sie dank einer Immobilien GmbH hohe Steuerabgaben.

Sie haben bereits eine oder mehrere Immobilien und sind nun versucht, eine Immobilien GmbH zu gründen? Bei der Einbringung können Sie ebenfalls steuerliche Vorteile herausschlagen. Wie? Das verrate ich Ihnen.

Immobilien einbringen: So spart die GmbH dabei Steuern

Wenn Sie Immobilien aus fremdem Besitz (privat, operative GmbH etc.) in Ihre Immobilien GmbH übertragen, wird die Grunderwerbsteuer fällig. Generell können Sie hier etwa von 3,5 Prozent der Bemessungsgrundlage ausgehen. Als Bemessungsgrundlage wird in Fällen einer Umwandlung meist der Grundstückswert herangezogen.

Diese Zahlung können Sie allerdings vermeiden. Dazu muss sich die Immobilie mehr als 10 Jahre im Besitz einer Personengesellschaft (Ausnahme: GbRs zählen nicht dazu) befinden, die sich dann in eine GmbH umwandelt.

Ist dies nicht der Fall, muss die Grunderwerbssteuer entrichtet und zusätzlich unter Umständen auch noch die Einkommenssteuer für den Verkauf durch die Übertragung bezahlt werden. Denn: Die Immobilie wird aus rechtlicher Sicht gegen Anteile der GmbH „eingetauscht“. Somit entsteht ein Tauschgeschäft.

Die Einkommensteuer für den Verkauf durch die Übertragung ist zu entrichten, wenn Sie weniger als 10 Jahre im Besitz der eingebrachten Immobilie sind. Außer:

Sie haben selbst in der Immobilie gewohnt.
Sie haben die Immobilie geerbt. In diesem Fall wird der Zeitraum, in dem der Vererber die Immobilie besessen hat, dazu gerechnet. Als Beispiel: Vor fünf Jahren haben Sie das Haus Ihrer Eltern geerbt, die es vor 20 Jahren gebaut haben. Sie sind demnach seit 25 Jahren Eigentümer der Immobilie.

Wenn Sie möglichst steuerschonend Immobilien in Ihre Immobilien GmbH einbringen wollen, müssen Sie also langfristig planen. Ein erfahrener Steuerberater berät Sie vorab, mit welchen Steuerabgaben Sie bei der Übertragung rechnen müssen und wie Sie die Steuerlast senken können.

Wie Sie steuerschonend Immobilien vermieten und zeitgleich Immobilienhandel betreiben

Sie wollen mit Immobilien handeln, während Sie andere vermieten und dabei Steuern sparen? Das ist mit der Gründung von 2 GmbHs möglich. Während eine als Immobilien GmbH agiert, wird die andere für den Immobilienhandel eingetragen. Aus rechtlicher Sicht haben Sie so die beiden Geschäftsbereiche voneinander getrennt.

Ihre Mieteinkünfte laufen über die vermögensverwaltende GmbH und werden darum nur mit 15 Prozent Körperschaftsteuer besteuert. Gewerbesteuer fällt keine an.

Für die Gewinne der operativen GmbH sind Körperschaft- und Gewerbesteuer zu entrichten.

Fazit: Immobilien GmbH als Option für massive Steuererleichterungen

Eine Immobilien GmbH ermöglicht es, Ihre Steuerbelastung in bestimmten Fällen zu senken. Anstatt einem Spitzensatz von 42 Prozent oder dem Reichensteuersatz von 45 Prozent werden nur 15 Prozent der Mieteinnahmen über die Körperschaftsteuer fällig. Denn: Als vermögensverwaltende GmbH müssen Sie keine Gewerbesteuer bezahlen.

Wann lohnt sich nun die Gründung einer Immobilien GmbH? Was sollten Sie dabei beachten? Um diese Fragen zu beantworten, sollten Sie sich auf den Rat eines Steuerberaters verlassen. Er analysiert Ihre Ausgangssituation genau und stellt Berechnungen an. Danach kann er Ihnen eine Empfehlung geben, ob sich für Sie eine Immobilien GmbH tatsächlich auszahlt.

Gerne stehen ich und mein Team Ihnen als Steuerberatungskanzlei bei Rückfragen oder für Auskünfte zur Verfügung. Melden Sie sich jederzeit telefonisch (040 – 234 97 222), per E-Mail oder über unsere Kontaktseite.

Herzlichst,

Ihr Thomas Breit